Жилищное строительство конца ХІХ - начала ХХ века (Часть 1)

Первые две трети ХІХ века развитие застройки Киева проходило экстенсивно. Схема превращения рядового гражданина в домовладельца с участком земли и собственным домом на нем была стандартной: городские власти предоставляли будущим застройщикам участки земли (вначале — бесплатно, затем — за так называемую «посаженную» плату) и указывали сроки застройки участка. Если в указанный срок владелец не успевал выстроить дом, участок у него отбирали. Не все предоставляемые под застройку участки городской земли были удачными: например, владельцу участка по ул. Бульварно-Кудрявской, 3 — коллежскому советнику Сербулову — пришлось убрать со своей территории остатки древних земляных валов высотой около четырнадцати метров, затратив значительные средства на проведение земляных работ. Кроме того, по требованию городских властей даже такой сложный участок следовало застроить в течение трех лет со дня заключения соглашения о продаже, первый этаж дома должен был быть кирпичным, а второй — деревянным.

В І-й половине ХІХ века внешний вид домов и даже цвет фасадов жестко регламентировались. Количество окон и этажность здания определялись социальным и имущественным положением владельца. Именно от этого зависело, сколько окон будет на фасаде — семь, пять или три. Таким образом, фантазия заказчика и архитектора-проектировщика могла выразиться только в планировке и решении интерьеров.

Революционные преобразования в сфере жилищного строительства связаны с именем императора Александра ІІ. Начиная с последней трети ХІХ века, согласованием проектов вновь строящихся домов занимается Городская дума Киева, а свои выводы о правомерности строительства предоставляют городской архитектор и городской землемер. Подписывал решение о строительстве глава Строительного отделения Городской управы.

Примерно в то же время выделяется три типа строящихся жилых зданий: мало- и средне-этажные особняки, строящиеся владельцами для себя и своей семьи, а потому не предназначенные для продажи, и доходные дома, рассчитанные на получение прибыли от продаваемых или сдаваемых внаем квартир и зданий, возводимые с целью получить разницу между себестоимостью построенного здания и ценой продажи. При этом не обязательно все квартиры в доходных домах сдавались внаем: как правило, в конце ХІХ — начале ХХ века владелец доходного дома жил в одной из наиболее комфортных квартир своей собственности.

С 1861 года киевские улицы разделяются по застройке на 4 разряда. Согласно этим разрядам определялось, какие дома — кирпичные по индивидуальным проектам, смешанные кирпично-деревянные или деревянные — на них можно строить. Центральные, «аристократические», районы относились к высшим разрядам, окраины — к низшим.

В сентябре 1879 года вышло постановление Городской думы о перечне необходимых для согласования строительства документов. Владелец участка должен был представить в Городскую управу прошение, план усадьбы с обозначением строящегося здания и уже имеющихся построек, схему фасада, план и размер проектируемого здания, подписанные архитектором, подписку ответственного архитектора, гражданского инженера или техника об осуществлении авторского надзора за строительством и подписку владельца о соответствии действительности представленного плана здания.

Несмотря на различия в стилистическом оформлении декора фасадов неорусских, неоклассических и неоготических домов, планировка зданий вплоть до начала ХХ века — времени появления первых жилых секций — не имела регулярного характера. В доме было две лестницы — «парадная» и «черная» — для прислуги и технических целей. И если «парадную» лестницу располагали вблизи от парадного входа, то «черную» старались сориентировать во двор, разместив ее как можно дальше от «парадных» помещений. Именно стремлением разместить «черную» лестницу вдали от «парадных» помещений объясняется появление в домах того времени «глаголи» — пристройки к основному объему дома, из-за которой план дома напоминал букву «Г».