Застройки Киева в начале ХХ века (Часть 1)

Главными задачами при застройке Киева считались:

— решение жилищной проблемы (нужно было предусмотреть на 2-3% квартир больше, учитывая необходимость их ремонта);

— решение транспортной проблемы;

— решение проблемы торговых точек и размещения объектов промышленности;

— соблюдение противопожарных требований;

— возможность роста города в ближайшей перспективе.

В Киеве на одного жителя приходилось 132 кв. м (29 кв. саж.) площади, а прирост населения составлял в 1914 году 4% (для сравнения: в Париже — 1,06%, в Лондоне — 1,44%). Впрочем, это не было началом «беби-бума»: такие цифры обеспечивались за счет притока в город сельского населения и жителей мелких городков и поселков.
Согласно «Городовому положению» (ст. 2, п. VІІ) всеми вопросами градостроительства занимались городские управления, правила застройки определялись Строительным уставом и обязательными постановлениями на основе ст. 108 «Городового положения». Жилищная проблема решалась комплексно. Стоимость участка земли определялась предполагаемым максимальным доходом от построенного на нем здания. При прочих равных условиях участок, застройка которого была ограничена по протяженности или по этажности, стоил меньше участка без ограничений. Городские власти пытались регулировать и снижать цены на землю. В действительности же ограничение плотности и высотности застройки хотя и снижало цены на землю, но не решало проблемы квартплаты, так как понижение цены нивелировалось более высокой долей земельной ренты, увеличенной домовладельцем.

В начале ХХ века существовало две противоположных тенденции решения жилищной проблемы: «за» многоэтажное и «за» малоэтажное строительство. Высокие цены на земельные участки обусловили необходимость многоэтажного строительства. До начала ХІХ века существовало мнение, что многоэтажное доходное строительство с неограниченными возможностями использования земельных участков создает почву для спекуляций. Те, кто выступал против многоэтажного строительства, считали, что система доходных домов концентрирует домовладение в руках немногих лиц и приводит к росту квартплаты. Противники многоэтажного строительства полагали, что ограничение этажности застройки сдерживает цены на землю, однако способствует росту квартплаты. Сторонники многоэтажного строительства считали земельные спекуляции необходимым фактором развития города, который обеспечивает появление новых участков, отводимых под застройку. Они полагали, что квартира в малоэтажном доме будет стоить в несколько раз дороже такой же квартиры в многоэтажном доходном доме.
В 1914 году было проведено исследование влияния различных факторов на увеличение квартплаты. Квартплата слагалась из стоимости земли, стоимости постройки дома и расходов на содержание имущества. Было установлено, что наибольшее влияние на повышение цен на квартиру оказывает удорожание земли. Удорожание земли приводило к повышению квартплаты больше, чем ее уменьшали плотность застройки и увеличение ее этажности. Рост цен на квартиры находился в прямой зависимости от роста цен на землю.